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不管是拿地榜还是销售榜，头部房企的优势都在扩大
文 | 《财经》研究员 辛晓彤
编辑 | 余乐
7月1日，中指研究院公布了1月-6月房地产企业的销售表现。整体来看，百强房企销售金额继续下降，但拿地金额增幅较大。
销售方面，2025上半年，百强房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%。销售总额超千亿元的房企只有四家，较去年同期减少两家，分别是保利发展（1452亿元）、绿城中国（1221亿元）、中海地产（1201亿元）和华润置地（1103）亿元。
拿地方面，百强房企拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%。其中，拿地金额前十的企业均过百亿元，占总拿地金额比重的55.3%，相比去年底提高13.9个百分点。前三名分别是保利发展（414亿元）、中海地产（393亿元）和绿城中国（383亿元）。
58安居客研究院院长张波表示，2025年上半年，市场正经历从“增量下行”到“品质提升”的深度调整，各环节相互作用，共同推动行业整体止跌回稳。
销售榜：十强企业席位稳定，销售额同比下降
2025上半年，百强房企销售额同比依旧呈下降态势，但降幅较去年同期大幅缩窄，2024年上半年同比下降41.6%。
头部企业份额占比仍在提升。上半年，TOP10企业销售额占比为48.7%，较2024年提升0.5个百分点。
（图片来源：中指研究院）
其中，保利发展已经是连续三年登上房企销售半年榜的榜首（2022年榜首为碧桂园），中海地产则连续三年跻身销售榜前三。不过这两家企业三年来销售金额也在逐年下降，带动前十房企销售总额均值也在下降，较上年同期降低13.2%。
十强企业的席位与上一年相比几乎没有变化，只有上年排名第10的龙湖跌出榜单，由中国金茂接替（上年第12）。十强企业中，只有建发房产、越秀地产和中国金茂的销售额与去年同期相比有所提升。
有几家企业值得注意。绿城中国的排名一直在攀升，从2022年销售榜13位，到2023年的第7、2024年的第4，上升到2025年的榜眼位置。
从财报来看，在多数房企近几年营收起伏不定的状态下，绿城中国营收不断增长。公司通过加快销售回款、控制土储规模（2024年新增货值权益占比提升至79%）及低成本融资（2024年平均融资成本3.7%，行业平均融资成本突破6%）持续优化负债结构，净负债率从2023年的63.8%下降到2024年的56.6%，财务安全性表现亮眼。
此外，绿城中国近年新增土地储备大多集中在一二线城市。“高能级城市+低杠杆”组合逐渐成为绿城的优势。绿城的精品开发路线也契合当下“好房子”的市场需求。
另一个值得注意的是万科。之前几年万科在销售榜上一直占据前三的位置，今年降至第七位，公司仍面临系统性风险，正在进行阵痛转型。
此前高负债、高周转、高杠杆模式曾是房企扩张规模、提升行业排名的“密码”，万科便是其中之一。2018年到2021年，万科每年拿地都超千亿元，和碧桂园占据房企拿地榜的头两把交椅。自2022年起，万科开始去库存进程，拿地金额骤减。2025年上半年，万科的销售金额达到686.6亿元，拿地金额只有5亿元。
拿地榜：民营企业占比上升，土拍市场两极分化愈发明显
百强房企拿地金额同比上涨三成以上，除了核心城市“拿地热”，还有上一年度低基数所致。
2024年上半年百强房企拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，主要原因为优质地块释放程度不高，房企仍然较为谨慎。
随着2024年5月起各地土拍政策频出，土地市场回暖，核心城市土拍情绪不断高涨，杭州、上海住宅用地平均溢价率有所提升，北京、杭州、成都等成交楼面价也持续走高。头部房企积极拿地增强土地储备，基本聚焦在重点城市的核心优质地块，“地王”频现。
（图片来源：中指研究院）
十强拿地房企变动较大，其中第7到第10的中国金茂、招商蛇口、保利置业和越秀地产上一年都未进入前十。它们取代了中建壹品（上年第2）、海开控股（上年第6）、中建智地（上年第9）和中国铁建（上年第10）。
保利发展、中海地产、绿城中国位于前三，这三家企业同样也领跑销售榜。
整体来看，拿地企业仍以央国企为主，百强中73家为央国企，拿地金额占比达60%。前十企业中八家为央国企，非央国企只有绿城中国（混合所有制）和滨江集团（民营企业）。
不过民营企业拿地意愿也在增加。2025年1月-6月上榜的民营企业有25家，比上一年同期增加九家。滨江集团依然是民营企业拿地头部，拿地金额几乎是上一年的两倍。
值得一提的是，25家民营企业，杭州企业有八家，成都企业有四家，几乎占据一半。
2025年上半年，杭州住宅用地累计出让金额1160亿元，接近2024年全年，领跑全国。其中滨江集团绝大部分拿地都在杭州，拿地金额308亿元，位列杭州拿地榜第一，绿城中国以201亿元位居第二。
相比之下，成都土拍出让金虽然只有440亿元，但同比增幅超过100%，土拍地价最高跨入“4万+”区间，上年同期均不超过2万元。
杭州土拍火热源于核心区域地块不断释放，优质地块竞争激烈。但仅在这一座城市就出现了“外冷内热”的局面——外围区域地块遇冷，不少出现底价成交的情况。成都情况类似，75%的溢价贡献集中于主城核心地块。而以上海为代表的一线城市，同样高溢价与底价成交并存，“温差”效应明显。
尽管百强房企拿地金额上涨三成，但全国300城的住宅用地成交面积实际在缩减。根据克而瑞数据，2025年上半年300城住宅用地成交面积约2.5亿平方米，刷新2010年以来的上半年最低成交纪录。
主要是土拍市场表现明显分化所致：一二线城市成交建面、成交金额均实现止跌回升，核心城市核心地块“地王”不断；三四线则出现量价齐跌，只有少量地块保持较好的出让前景。
整体而言，2025年上半年，房地产市场处在过渡期，市场在分化中寻找新平衡。张波认为，2025 年下半年房地产市场机遇与挑战并存，市场将在分化中不断调整优化，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈，土地市场核心竞争加剧，在地产政策指引下，市场稳预期，整体继续在调整中寻找平衡。
